Wat verandert de Wet kwaliteitsborging voor jouw bouwbedrijf?

Het zijn eigenlijk twee wetten met één naam

De verwarring rond de Wkb komt bijna altijd doordat er twee verschillende dingen onder dezelfde naam zitten, en ze gelden voor verschillende bedrijven.

Het eerste deel is publiekrecht: het vervangt de bouwtechnische toets van de gemeente door een onafhankelijke kwaliteitsborger, met een bouwmelding vooraf en een gereedmelding achteraf. Dat geldt alleen voor bouwwerken in gevolgklasse 1, en op dit moment alleen voor nieuwbouw.

Het tweede deel is privaatrecht: een paar wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek over de verhouding tussen jou en je opdrachtgever. Die gelden voor elke aannemingsovereenkomst die je sinds 1 januari 2024 sluit, ongeacht wat je bouwt en voor wie. Dit is het deel waar een stukadoor, een schilder of een badkamerbouwer wél mee te maken heeft, en het is het deel dat het minst besproken wordt.

Wat er voor elke aannemer geldt

Drie wijzigingen, en ze raken alle drie de dagelijkse praktijk.

De waarschuwingsplicht bij een gebrek in het plan, het materiaal of de ondergrond die de opdrachtgever heeft aangeleverd, staat in artikel 7:754 BW. Die plicht bestond al, maar sinds 1 januari 2024 moet de waarschuwing bij een bouwwerk schriftelijk en ondubbelzinnig zijn, en moet je wijzen op de gevolgen. Een opmerking op de bouwplaats telt niet meer.

Het opleverdossier staat in artikel 7:757a BW en is nieuw. Op het moment dat je meldt dat het werk klaar is om opgeleverd te worden, geef je de opdrachtgever een dossier over wat je gebouwd hebt.

En de aansprakelijkheid na oplevering, artikel 7:758 lid 4 BW, is omgedraaid. Voor 2024 was je van een gebrek af zodra de klant het werk aannam en het gebrek zichtbaar was geweest. Nu blijf je aansprakelijk voor gebreken die de klant bij de oplevering niet heeft ontdekt, tenzij het niet aan jou te wijten is.

• Waarschuwen bij een bouwwerk: schriftelijk, ondubbelzinnig en met de gevolgen erbij.
• Opleverdossier bij de melding dat het werk gereed is.
• Aansprakelijk na oplevering voor gebreken die de klant toen niet zag.

Het opleverdossier: wat erin hoort en wanneer je het geeft

In het dossier zit informatie waaruit blijkt dat je hebt gebouwd wat er is afgesproken. Denk aan tekeningen en berekeningen van wat er staat inclusief de installaties, welke materialen je hebt gebruikt, en de gebruiks- en onderhoudsinstructies die daarbij horen. Bij een woning heet het ook wel het consumentendossier, maar de plicht geldt net zo goed als je opdrachtgever een bedrijf is.

Het moment ligt vast: je geeft het dossier op het moment dat je meldt dat het werk klaar is om opgeleverd te worden, dus niet weken later bij de eindfactuur.

Artikel 7:757a BW is regelend recht. Je mag er samen van afwijken, en dat kan ook in je algemene voorwaarden of in een bestekbepaling. Doe dat dan schriftelijk en concreet, want een afspraak die nergens staat is er in een geschil niet. Let wel op wat je opdrachtgever daarna nog kan: bij een bouwwerk onder kwaliteitsborging heeft hij informatie uit dat dossier nodig voor zijn eigen gereedmelding.

Voor de meeste kleinere klussen valt het werk mee. Een gespoten wand of een gelegde vloer vraagt geen constructieberekening, maar wel de productgegevens van wat je hebt gebruikt, de foto's van hoe je het hebt achtergelaten en het onderhoudsadvies. Dat is een map en geen project.

Wanneer je een kwaliteitsborger nodig hebt

Bouw je iets nieuws in gevolgklasse 1, dan schakel je een onafhankelijke kwaliteitsborger in en doet de initiatiefnemer een bouwmelding voor de start en een gereedmelding na afloop. Gevolgklasse 1 is de lichtste categorie: grondgebonden eengezinswoningen inclusief aanbouwen en garages, woonboten, vakantiehuisjes, en bedrijfshallen en fabriekspanden van maximaal twee verdiepingen. Appartementen en kamerverhuur vallen er niet onder.

Verbouw valt op dit moment niet onder kwaliteitsborging. De invoering daarvan is uitgesteld en er is nog geen definitieve ingangsdatum. Dat is het punt waar de meeste onjuiste informatie op internet staat, want er zijn drie keer data genoemd die niet zijn doorgegaan.

Let op dat het uitstel alleen dat eerste deel raakt. De drie wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek hierboven gelden bij een verbouwing gewoon.

Bouw je een woning voor een particulier, dan komt er meer bij

Voor de bouw van een woning in opdracht van een particulier geldt een aparte afdeling in de wet, en die is met de Wkb op twee punten uitgebreid.

Artikel 7:765a BW verplicht je om die klant vóór het sluiten van de overeenkomst schriftelijk en ondubbelzinnig te laten weten of, en hoe, je verplichtingen en je aansprakelijkheid voor gebreken door een verzekering of een andere financiële zekerheid gedekt zijn. Met de omvang, de dekking, de looptijd en het verzekerde bedrag erbij. Die informatie wordt onderdeel van de overeenkomst.

Artikel 7:768 BW is de vijfprocentregeling: de klant mag vijf procent van de aanneemsom van de laatste termijnen inhouden en bij de notaris in depot storten in plaats van aan jou te betalen. De notaris keert dat drie maanden na oplevering uit, tenzij de klant zijn opschortingsrecht wil gebruiken.

Deze afdeling gaat over de bouw van een woning en niet over het verbouwen ervan. Verbouw je een badkamer of een keuken, dan gelden 7:765a en 7:768 niet.