Ben je na oplevering nog aansprakelijk voor een gebrek?

Voor 2024: wat de klant had moeten zien, was zijn risico

Tot 1 januari 2024 gold voor elke aanneming van werk dezelfde regel: je was ontslagen van aansprakelijkheid voor een gebrek dat de klant bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dat criterium was subjectief. Had een oplettende klant het kunnen zien, dan was het zijn risico, ook als hij het feitelijk niet had gezien en er niets over had gezegd.

Voor jou als aannemer was dat een prettige regel: een oplevering die zonder opmerkingen werd geaccepteerd, sloot in de praktijk veel discussies af.

Sinds 2024: alleen wat echt is opgemerkt telt nog

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen heeft daar per 1 januari 2024 een nieuw lid 4 aan artikel 7:758 BW toegevoegd, en die vervangt het oude criterium bij bouwwerken door een objectief criterium: niet wat de klant had moeten zien, maar wat er daadwerkelijk is ontdekt bij de oplevering.

Je blijft dus aansprakelijk voor een gebrek dat bij de oplevering niet is opgemerkt, ook al had een oplettende klant het kunnen zien. De enige uitweg is aantonen dat het gebrek jou niet is toe te rekenen, bijvoorbeeld omdat het aan een ontwerpfout van een ander lag of aan materiaal dat de klant zelf heeft voorgeschreven. Die bewijslast ligt bij jou.

Geldt dit ook bij een verbouwing, of alleen bij nieuwbouw?

Ook bij een verbouwing. De wet spreekt over "aanneming van bouwwerken", en dat is breder dan nieuwbouw: een renovatie of verbouwing van een bestaande woning valt er ook onder. Voor een stukadoor, schilder, vloerenlegger of stoffeerder die aan bestaande woningen werkt, verandert er dus net zo goed iets als voor een aannemer die een huis van de grond af optrekt.

Bij een particuliere klant mag je dit niet wegcontracteren

Bij een particuliere opdrachtgever, iemand die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, is deze regel dwingend recht: je mag er in je algemene voorwaarden of in de overeenkomst niet ten nadele van hem van afwijken. Bij een zakelijke opdrachtgever kan dat wel, maar dan moet het uitdrukkelijk in het contract staan.

Wat dit in de praktijk betekent

Het draait nu om één vraag: wat is er bij de oplevering vastgesteld, en wat niet? Een oplevering die je alleen mondeling afrondt, laat daar achteraf niets van zien. Een vastgelegde oplevering, per ruimte langsgelopen met foto's erbij en een lijst van wat wel en niet in orde was, laat wel zien wat er op dat moment daadwerkelijk is gecontroleerd.

• Loop de oplevering na, niet alleen af, en leg vast wat je gecontroleerd hebt.
• Foto's per ruimte, ook van wat in orde is, niet alleen van restpunten.
• Laat de klant de opleverlijst ondertekenen.
• Zet resterende punten op een lijst met een datum, in plaats van een mondelinge toezegging.